Introduction
Vendre une maison en vente de succession est une des transactions les plus complexes pour les héritiers ; que cela soit au niveau émotionnel ou au niveau pratique et juridique.
Suite à la perte de l’être cher, les héritiers doivent naviguer dans un labyrinthe de formalités administratives et légales en plus de décider de se départir d’une propriété chargée de souvenirs.
En effet lorsque vous héritez d’un bien immobilier, vous vous retrouvez face à trois choix ; le conserver, le vendre ou le louer. Parfois le choix s’impose de part lui‑même et parfois non. Chaque décision comporte ses propres défis.
Ce guide se veut une ressource pour les héritiers pour vous aider à naviguer la complexité d’une vente de succession au Québec.
Nous couvrirons tous les aspects et les étapes importantes : la base qui est le fondement légal, les implications financières, comment se préparer à mettre la maison à vendre, les stratégies et les conséquences fiscales.
Comprendre ce qu’est une vente de succession et les droits des héritiers
Qu’est-ce-que la vente de succession ?
Une vente de succession consiste à vendre un bien immobilier reçu en héritage suite au décès du propriétaire. Elle se distingue d’une vente traditionnelle par ses particularités légales.
La vente de succession survient la majorité du temps dans les circonstances suivantes :
- Lorsque plusieurs héritiers héritent de la même maison et souhaitent se partager la valeur marchande de la maison en la vendant.
- Lorsque le défunt a laissé des dettes et que les héritiers souhaitent les payer en vendant un ou des actifs.
- Lorsque les héritiers n’arrivent pas à s’entendre sur quoi faire avec le bien ; comme le louer par exemple.
- Lorsque les héritiers ont besoin d’argent liquide et décident de disposer de leurs actifs en les vendant.
Les droits légaux des héritiers au Québec – Est‑ce que tous les héritiers doivent être d’accord pour vendre ?
Le Code civil du Québec encadre de façon très précise les droits des héritiers.
Le principe d’unanimité :
- Si vous êtes le seul héritier ou bénéficiez d’un legs particulier, vous décidez seul de garder ou de vendre la maison.
- Si vous êtes plusieurs héritiers, vous devez être unanimes pour vendre. En cas de désaccord, c’est le tribunal qui statuera, ce qui allonge les délais.
Est‑ce qu’un héritier peut bloquer la vente d’une maison ?
Oui. Un héritier peut bloquer la vente en refusant de signer ou de répondre aux demandes du notaire ou des autres héritiers. Les recours possibles sont la médiation familiale ou la saisine d’un juge pour autoriser la vente.
Le certificat de transmission : un document indispensable
Les héritiers ne peuvent disposer du bien immobilier qu’une fois le certificat de transmission produit par un notaire et publié au Registre foncier du Québec. Ce document officiel formalise le transfert de droits et permet de conclure la vente.
Les différentes formes de succession basées sur les différents types de testaments
Succession testamentaire vs succession ab intestat (sans testament)
Succession avec testament :
Le défunt peut avoir fait un testament olographe, un testament devant témoins ou un testament notarié.
- Dans le testament, le défunt est en droit de disposer de ses biens comme il le désire.
- Il peut nommer ou pas un liquidateur. Si le défunt ne nomme pas de liquidateur, les héritiers testamentaires seront en charge de liquider la succession.
- Il peut donner au liquidateur la pleine administration. S’il omet de le faire ou d’en faire mention dans le testament, la règle de la simple administration s’applique par défaut.
- Il peut choisir de distribuer les biens de la succession de manière visée (legs particulier) ou d’accorder aux successibles un partage équitable ou inéquitable sur l’ensemble de ses biens.
Succession sans testament ou succession légale (ab intestat) :
- Il n’y a jamais de liquidateur nommé d’avance.
- L’abandon ou la poursuite de la saisine successorale résulte du choix des héritiers légaux.
- La loi détermine qui sont les héritiers et comment seront réparties les parts du titre de propriété.
- Il n’y a pas de legs particulier ; seuls des pourcentages égaux du titre de propriété sont distribués pour chaque bien.
Le rôle du liquidateur testamentaire appelé aussi exécuteur testamentaire
Le liquidateur testamentaire, parfois appelé exécuteur testamentaire, est la personne désignée afin de représenter légalement le défunt ou la succession du défunt.
Comment est-il désigné et quelles sont ses responsabilités
Le liquidateur testamentaire peut être nommé dans le testament du défunt. Ce dernier peut lui donner la pleine administration ou la simple administration. Seule la pleine administration confère au liquidateur le droit de vendre une propriété au nom de la succession.
Dans le cas où il n’y a pas de testament, les héritiers peuvent choisir par vote majoritaire un liquidateur élu. Cependant, pour lui conférer la pleine administration, le vote à l’unanimité est requis.
La saisine successorale
La saisine successorale : c’est l’ensemble des biens faisant partie de la succession.
Abandonner la saisine successorale veut dire que les biens de la succession seront distribués.
Ne pas abandonner la saisine successorale signifie que l’ensemble des biens de la succession demeure dans le patrimoine successoral sous la gestion des héritiers (ou du liquidateur s’il a été nommé dans le testament, ou choisi par les héritiers selon un vote).
Donc pour sortir un bien d’une succession en vue de le vendre, cela peut se faire à partir du patrimoine de la succession (la saisine successorale) ou à partir du patrimoine de l’héritier.
Préparer les documents légaux et mettre en place la succession
Quel est le délai pour vendre un bien après une succession ?
Il n’y a pas de délai légal imposé ou à respecter. Cependant, afin de pouvoir réaliser une vente de succession, les étapes suivantes doivent être effectuées :
- Obtenir la preuve de décès du défunt.
- Faire une recherche testamentaire pour être sûr d’avoir en main le dernier testament. Cette recherche se fait auprès de la Chambre des Notaires et du Barreau du Québec, puis dans les papiers personnels du défunt.
- Homologuer le testament s’il est olographe ou devant témoins.
- Identifier et/ou nommer le(s) liquidateur(s) et liquidatrice(s).
- Signer et publier la déclaration de transmission au Registre foncier du Québec.
- Mettre en vente les biens immobiliers, soit à l’intérieur de la saisine successorale, soit directement par les héritiers.
Combien de temps faut-il pour toucher l’argent d’une succession ?
Le délai peut varier d’une succession à l’autre, mais comptez généralement 6 à 12 mois pour que les héritiers reçoivent le produit de la vente. Voici les principaux facteurs à considérer :
- La complexité de la succession.
- Les démarches administratives.
- Les désaccords possibles entre les héritiers.
Comment je vous aide à mettre une maison en vente de succession ?
J’établis avec vous une stratégie de prix de vente optimal
- J’estime la valeur marchande de vos biens immobiliers lors d’une succession. Pour cela, j’effectue une analyse comparative de marché et vous aide à établir un prix de vente qui prend en compte qu’une maison en vente de succession est généralement vendue sans garantie légale.
- Je vous recommande des stratégies adaptées ; selon que vous privilégiez une vente rapide ou la maximisation du prix de vente. Je vous conseille sur les conditions du marché afin d’attirer les bons acheteurs et vendre le plus rapidement possible.
Comment préparer la maison pour une vente de succession
Désencombrez stratégiquement
Même si il est conseillé de ne pas complétement vider la maison ; des éventuels acquéreurs pourraient vouloir acquérir les meubles, il faut absolument dépersonnaliser, désencombrez et faire le grand ménage. Je vous conseille :
- Vider les effets personnels est primordial et vous pourriez avoir l’aide de professionnels ou le faire en famille.
- Identifier et garder sur place les meubles qui peuvent valoriser la mise en vente.
- Engager des services professionnels pour débarrasser et nettoyer.
Un Home Staging essentiel
Tout ce qui est améliorations mineures devraient être considérées. Des choses simples dans le respect de votre budget.
- Un Home Staging adapté aux maisons de succession ; peinture fraîche, éclairage, désodorisation.
- Mettez en valeur les atouts architecturaux dans les maisons avec cachets.
Les stratégies de mise en vente qui s’offrent à vous
La vente de succession traditionnelle avec un courtier immobilier
C’est la méthode la plus courante choisie par la très grande majorité des héritiers.
- L’expertise offerte par le courtier immobilier vous protège et protège vos intérêts.
- Je négocie en votre nom de manière professionnelle.
- Je qualifie les acheteurs pour vous.
- Je vous conseille sur les particularités d’une vente sans garantie légale.
- Je collabore activement avec les liquidateurs testamentaires et les divers intervenants légaux.
- Je m’assure que tous les héritiers comprennent les implications financières.
- Je m’assure de la conformité de tous les documents.
La vente de succession par vous-même
- Risques légaux accrus.
- Gestion des émotions en plus de gérer vos émotions.
- Gestion des cas particuliers.
- Gérer et coordonner les différents professionnels et leur demande de documentation tout au long de la transaction.
- Fixation du prix de la maison à vendre sans conseils professionnels.
- Votre maison en vente de succession bénéficie d’une visibilité moins accrue.
- Vous gérez tous les échéanciers et les délais transactionnels.
Conseils pratiques pour mettre une maison en vente de succession
Une mise en marché efficace
- L’annonce doit être bien rédigée et claire : précisez qu’il s’agit d’une vente sans garantie légale.
- Votre annonce doit bénéficier d’une exposition maximale sur le plus de sites possibles et en marketing direct.
- Il est essentiel que les photos soient prises par un professionnel.
- Adaptez votre stratégie selon le type d’acheteurs : certaines ventes de succession attirent des investisseurs, d’autres des familles.
Une bonne planification des visites
Il est important de prévoir un horaire de visite clair entre les héritiers afin d’éviter les chevauchements entre la vente des meubles et effets personnels et les visites des acheteurs.
Bien évaluer les offres et négocier
Analyser l’offre dans son entièreté
- Une offre, c’est plus qu’un prix ; regardez les conditions et les délais qui s’y rattachent.
- Avant d’accepter l’offre, assurez-vous que l’acheteur a une pré-approbation prouvant sa capacité à payer.
- Assurez-vous que les délais de signature de vente et d’occupation vous conviennent ; vous aurez besoin de temps pour vider la maison.
Comment gérer la communication entre les héritiers
- La personne désignée pour centraliser les communications est généralement le liquidateur.
- Essayez de tenir compte de l’avis de tous les héritiers.
- Séparez les émotions des décisions factuelles.
Finaliser la transaction par étapes
Signature de l’acte de vente chez le notaire
- Assurez-vous que le notaire reçoive bien tous les documents.
- Tous les héritiers devront être présents pour signer ou vous devrez avoir en main leur procuration.
- Le notaire s’assurera que tous les montants soient réglés.
La répartition du montant de la vente de succession
- Avant distribution du produit de la vente, tous les montants de type hypothèques, honoraires professionnels et autres frais de succession seront prélevés.
- Le notaire répartira le montant entre les héritiers selon les termes de la succession.
- Votre déclaration fiscale s’en suivra.
Comment se calcule une plus-value lors d’une succession ?
Au Québec, la plus-value, aussi appelée gain en capital, est la différence entre le prix de vente actuel et le coût d’achat initial du bien. Seul le gain en capital est imposé. Si la vente de succession est la résidence principale du défunt, une exemption est prévue.
Comment gérer l’aspect humain d’une vente de succession
La communication entre les héritiers doit être omniprésente
- Prévoir des mises à jour régulières.
- Bien noter de façon précise les décisions prises pour éviter toute confusion.
- En cas de conflit, faire intervenir comme médiateur le courtier immobilier ou le notaire.
Respecter le rythme de chacun des héritiers
- Nous ne réagissons pas tous de la même façon au niveau émotionnel ; permettez à chaque héritier de vivre ses émotions à son rythme.
- Si c’est la maison familiale, permettre à chaque héritier de choisir des objets sentimentaux ou de créer un album photo pour le bien-être de tous.
Conclusion
Le succès d’une vente de succession repose sur le respect des étapes clés :
- Obtenir le certificat de transmission, sans lequel mettre la maison à vendre est impossible.
- Préparer la maison à vendre de façon optimale.
- Faire une mise en marché de façon professionnelle qui respecte les conditions de la succession.
- Coordonner la signature de l’acte de vente dans le cadre légal d’une succession.
Pour les familles, vendre la maison familiale est une transition difficile et importante. L’accompagnement par un professionnel comme un courtier immobilier peut faire toute la différence, préserver l’harmonie entre les héritiers, tout en vous permettant de maximiser la valeur de votre héritage.
