Table des matières
Introduction
Lorsque vous avez une maison à vendre, la première question que vous vous posez est la suivante : combien vaut ma maison ? Comment fixer son prix de vente ? Comme acheteur, la première question est souvent : comment savoir la juste valeur de la propriété convoitée, avant de faire une offre d’achat ? Est-ce que je paye trop cher ? Est-ce que l’évaluation municipale est égale au prix de vente ou au prix d’inscription de la propriété à vendre ?
Dans cet article, nous expliquerons :
- Qu’est-ce qu’une évaluation municipale appelée aussi évaluation foncière ?
- Qu’est-ce que la valeur marchande d’une propriété ?
- Quelles sont leurs principales différences ?
- Quels sont leurs impacts sur les propriétaires de biens immobiliers ?
- Quels sont les facteurs déterminants dans leur calcul ?
- Nous analyserons les différences entre les évaluations municipales et la valeur marchande des propriétés dans les régions de Montréal, de la Rive-Sud de Montréal et de l’Estrie.
- Nous passerons en revue les questions les plus fréquemment posées par nos clients lorsque je les représente comme courtier immobilier dans le cadre de l’achat ou de la vente de leur propriété.
Qu'est-ce qu'une évaluation municipale ?
L’évaluation qui se retrouve donc sur le rôle foncier, même si elle est effectuée par des professionnels agréés se fait globalement sur tout le territoire de la municipalité. Les terrains et les maisons sont comparés en totalité, bloc par bloc, et non individuellement.
Qu'est-ce que la valeur marchande d'une propriété ?
« Le prix le plus probable, à une date donnée, payé comptant ou en termes équivalents ou encore en termes spécifiques dévoilés, pour lequel les droits spécifiques d’une propriété se vendraient suite à une exposition raisonnable dans un marché compétitif, toutes les conditions requises pour une vente juste, entre un acheteur et un vendeur agissant prudemment, de manière compétente et à des fins personnelles, en assumant que ni l’un ni l’autre n’agit sous des contraintes indues. »
Valeur marchande vs évaluation municipale: principales différences
L’évaluation municipale est comme son nom l’indique effectué par les municipalités dans le seul but de fixer le montant des taxes que les propriétaires auront à payer. L’évaluation foncière contenue dans le rôle foncier sert de base au calcul des taxes municipales et scolaires.
Quant à la valeur marchande, elle est utilisée, principalement, pour déterminer le prix de vente probable d’une propriété. Cette méthode d’évaluation immobilière est le plus souvent utilisée au moment de l’achat ou de la mise en vente d’un bien.
Elle est aussi demandée lorsque des propriétaires veulent savoir la valeur de leur maison sur le marché de la revente, dans le cas d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession après un décès.
Les banques vont aussi demander une évaluation de la valeur marchande dans le cas d’un refinancement hypothécaire, par expemple.
Méthodes utilisées pour estimer la valeur d’une propriété
Comment calculer la valeur marchande d’une maison à vendre ?
Comme les propriétés récemment vendues, sont rarement complétement identiques, le courtier immobilier effectue des ajustements de valeur sur les différences. Le principe utilisé lors des ajustements est celui de contribution.
Les autres méthodes pour calculer la valeur marchande sont ; la méthode du coût et la méthode du revenu.
La méthode du revenu est utilisée pour évaluer la valeur marchande d’un immeuble à revenus. Elle prend en compte les revenus de location générés ou à générer par la propriété.
La méthode du coût consiste à calculer la valeur du terrain à laquelle l’évaluateur agréé rajoute le coût de remplacement du bâtiment s’il devait être construit à nouveau. Cette méthode tient compte de l’amortissement. C’est une méthode utilisée souvent par les assureurs afin de calculer la valeur du bien pour indemnisation lors d’un sinistre.
Les évaluateurs municipaux, quant à eux utilisent plus d’outils statistiques pour pouvoir effectuer une évaluation de masse d’un secteur au complet. L’évaluateur de la ville va faire la somme de l’évaluation du terrain et de l’immeuble.
À quelle fréquence l’évaluation municipale et la valeur marchande de votre propriété sont-elles ajustées ?
L’évaluation municipale de votre propriété qui apparaît au rôle foncier actuel et qui est entré en vigueur le 1er janvier 2023 pour une durée de 3 ans (2023-2024-2025), se base sur une valeur de la propriété établie au 1er juillet 2021.
Donc l’évaluation municipale est effectuée seulement tous les 3 ans et se base sur une valeur estimée 18 mois avant l’entrée en vigueur du nouveau rôle foncier. C’est ce qui explique en partie pourquoi l’évaluation municipale ne peut pas servir à fixer le prix de vente de votre propriété lorsque vous décidez de la mise en marché.
La valeur marchande est actuelle et elle fluctue dans le temps, vu qu’elle prend en compte l’offre et la demande au niveau du marché immobilier. Elle est donc réalisée sur demande au moment de fixer le prix de vente.
Méthodes utilisées pour estimer la valeur d’une propriété
Une augmentation de l’évaluation municipale se traduit par la hausse de vos taxes municipales
Pour calculer le montant des taxes municipales que chaque propriétaire devra payer, les autorités multiplient la base d’imposition par le taux de taxation.
La base d’imposition étant la valeur de votre immeuble inscrite au rôle foncier. Si votre évaluation municipale a subi une hausse, la base d’imposition est étalée sur 3 ans pour absorber la hausse progressivement. Et, il en est de même si votre évaluation foncière baisse.
Les taux de taxation sont décidés, annuellement, par les villes, fonction du nombre de propriétés sur leur territoire, et des revenus qu’elles doivent générer pour couvrir l’ensemble des services requis.
Une bonne estimation de la valeur marchande de votre propriété est essentielle pour établir le prix de vente de votre propriété
En effet, la valeur marchande est utilisée pour déterminer un prix de vente compétitif pour votre propriété, qui vous permettra de vendre au meilleur prix possible le plus rapidement possible.
La valeur marchande d’un bien est, en partie, la résultante de l’interaction entre l’offre et la demande. L’offre étant le nombre de propriétés disponibles et la demande étant contrôlée par les acheteurs, fonction de la démographie, du pouvoir d’achat et de leurs besoins.
Lorsque l’offre excède la demande, il en résulte une baisse de la valeur du bien. Et inversement, lorsque la demande excède l’offre, les valeurs des propriétés, comme lors de la récente pandémie.
Le refinancement hypothécaire vous permet d’obtenir un prêt d’un maximum de 80% de la valeur marchande de votre maison
Depuis le 9 Juillet 2012, il est possible de refinancer votre hypothèque pour financer des rénovations ou d’autres projets personnels ou pour consolider vos dettes. Dans un tel cas, la banque demandera à un évaluateur indépendant, une nouvelle estimation de la valeur marchande de votre propriété. Elle utilisera cette nouvelle valeur marchande pour calculer le montant maximal du prêt qu’elle peut vous accordez et à quel taux.
Quels sont les facteurs déterminants dans le calcul de l’évaluation municipale et dans le calcul de la juste valeur marchande ?
Facteurs pris en compte dans l’évaluation de la valeur marchande
Lors de l’évaluation de la valeur marchande de votre propriété, les facteurs pris en compte sont spécifiques à votre propriété.
Certains facteurs sont généraux et sont les mêmes que ceux de l’évaluation municipale tels que la localisation, le type de propriété (unifamiliale, condo, duplex…), la superficie du lot et les dimensions du bâtiment.
D’autres facteurs sont spécifiques et font appel plus à l’étude des comparables, tels que le nombre de chambres, les options plus ou moins luxueuses, la qualité des matériaux utilisés, la qualité de construction, l’âge de la propriété et son niveau de détérioration.
Les rénovations et les aménagements sont pris en compte. Lors de l’évaluation de la valeur marchande, les facteurs sociaux, politiques et économiques vont aussi avoir une incidence sur la valeur des propriétés. Par exemple la démographie ou certains quartiers fonction de leur type de zonage peuvent être très en demande par rapport à d’autres localités.
Facteurs pris en compte dans l’évaluation municipale
Les principaux facteurs pris en compte par l’évaluateur lors de l’évaluation foncière de votre propriété sont des facteurs physiques, plus propice à une évaluation de masse.
- la localisation
- la superficie du terrain
- la dimension du bâtiment
- l’âge de la propriété, rectifié pour tenir compte de toute rénovation ou ajout majeurs
Conclusion
En conclusion, l’évaluation municipale est un repère pour connaître la valeur d’une propriété. Elle est effectuée par les municipalités et ne sert qu’au calcul des taxes municipales.
Lorsque vous avez une propriété à vendre ou souhaitez acheter une maison, seule l’évaluation de la valeur marchande de la propriété vous permet de connaître son juste prix de vente. La valeur marchande est le prix que les acheteurs sont prêts à payer pour acquérir la propriété. Elle est effectuée par un courtier immobilier ou un évaluateur agréé, au moment précis de la mise en marché.
FAQ
L’évaluation foncière municipale d’une maison devrait est égale au prix de vente de la maison à vendre ?
Non, l’évaluation municipale n’est pas égale à la valeur marchande d’un bien immobilier. Premier facteur de différenciation, l’évaluation municipale est réalisée en bloc. L’évaluateur de la ville s’occupe de milliers de maisons et ne peut pas visiter chacune d’elles.
De plus, elle se base sur des valeurs produites 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle foncier. L’évaluation municipale est refaite seulement tous les trois ans.
Hors, la valeur marchande est actuelle, prend en compte les différenciations de chaque propriété et les données du marché immobilier actuel, au moment précis où l’évaluation est faite. Le marché immobilier est un marché dynamique qui évolue sans cesse.
Une évaluation municipale élevée est synonyme de valeur marchande élevée ?
Non. Entre le temps où l’évaluation municipale a été calculée, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle foncier, lequel s’étale sur 3 ans, et le calcul de la valeur marchande d’une maison à vendre, il peut s’être écoulé 4 ans et demi, et le marché immobilier peut avoir complètement changé.
L’offre peut être devenue bien supérieure à la demande, auquel cas la valeur marchande pourrait baisser.
Par contre, une évaluation municipale élevée se traduit par un compte de taxes plus élevé.
Comment savoir combien vaut ma maison ?
Pour savoir combien vaut votre maison, il faut en connaître la valeur marchande. C’est la méthode de calcul la plus fiable. Faites appel à un courtier immobilier, et il vous accompagnera. Comme courtier immobilier, je suis en mesure de vous fournir de façon précise la juste valeur marchande de votre maison.
Comment savoir l'évaluation municipale d'une propriété ?
Pour savoir l’évaluation municipale de votre propriété, consultez le rôle d’évaluation foncière de votre municipalité. Le rôle foncier est accessible en ligne ou en personne.
Pour trouver l’évaluation municipale d’une maison sur centris.ca, il faut accéder à la fiche de la propriété que vous souhaitez visiter et y trouver son évaluation foncière.
Quoi faire si vous n’êtes pas d’accord avec votre évaluation municipale?
Si vous êtes en désaccord avec l’évaluation municipale de votre propriété, vous pouvez la contester. Cependant, vous avez une date limite à respecter, et la procédure n’est pas gratuite. Cette date est inscrite sur l’avis d’évaluation de votre propriété.
Quel expert consulter pour estimer la valeur marchande de votre propriété :
un courtier immobilier ou un évaluateur agréé ?
Le courtier immobilier et l’évaluateur agréé ont tous les deux (2) les compétences pour vous fournir une estimation de la valeur marchande de votre propriété.
Cependant, ils agissent généralement dans des contextes différents. L’évaluateur agréé va être mandaté principalement par les banques pour produire un rapport d’évaluation dans le cadre de l’obtention d’un prêt. L’évaluateur agréé charge des frais pour son évaluation.
Le courtier immobilier va être appelé dans le cadre d’une mise en marché. Il va estimer la valeur marchande de votre maison pour en fixer le prix de vente. Son évaluation est sans frais.
