Introduction
Vous souhaitez vendre votre maison rapidement sur la Rive-Sud de Montréal en 2025 ?
Avec la hausse de la demande et la hausse des prix des maisons sur la Rive-Sud de Montréal, comme en témoigne ce rapport de début d’année, mettre sa maison à vendre requiert une bonne préparation.
A travers cet article, je partage avec vous des conseils pratiques afin de maximiser le prix de vente de votre propriété et simplifier chaque étape du processus de vente.
Définir vos objectifs de vente avant de mettre votre maison sur le marché
1. Identifier les raisons qui vous poussent à mettre votre maison à vendre
Il est essentiel de bien analyser les raisons qui font que vous mettez votre maison à vendre afin d’ajuster votre stratégie ( prix, délais de vente) en fonction de cela :
Pourquoi voulez vous vendre votre maison ?
- pour agrandir ou au contraire aller dans plus petit ?
- vous voulez vous relocaliser pour votre travail ?
- vos considérations, sont-elles financières ? Perte d’emploi ou volonté de ré-investir dans un autre type de propriété ?
2. Vérifier le Solde de Votre Hypothèque et les Pénalités de Remboursement
Si vous avez encore une hypothèque sur votre propriété, vérifiez :
- Le solde restant dû auprès de votre institution financière
- Les pénalités de remboursement anticipé, si vous remboursez avant l’échéance
- Les frais de transfert si vous avez une hypothèque transférable
3. Calculer les frais reliés à la vente de votre maison
Estimer tous les frais reliés à la vente de votre maison afin de pouvoir calculer le montant net qu’il restera dans vos poches suite à la vente de votre propriété.
Les frais que vous aurez à débourser lors de la vente de votre propriété dont généralement les suivants :
| Frais | Description | Estimation des coûts |
|---|---|---|
| Rétribution du courtier immobilier | Commission versée au courtier qui vous représente | Environ 4 % à 5 % du prix de vente |
| Notaire et radiation d’hypothèque | Frais de signature et annulation de votre hypothèque | 1000 $ à 2000 $ |
| Évaluation immobilière (facultatif) | Estimation faite par un évaluateur agréé pour fixer le prix | 300 $ à 500 $ |
| Certificat de localisation (si plus de 10 ans) | Document obligatoire pour la transaction | 500 $ à 700 $ |
| Ajustement des taxes municipales et scolaires | Proportion des taxes payées d’avance | Variable selon la date de vente |
| Coûts de Home Staging et rénovations (optionnel) | Peinture, réparations mineures, etc. | 1000 $ à 5000 $ selon les travaux |
| Frais de déménagement (optionnel) | Transport, entreposage et nettoyage final | 600 $ à 1200 $ |
Choisir le meilleur moment pour mettre sa maison à vendre sur la Rive-Sud ?
Saison idéale selon le type de propriété
Lorsque vous décidez de mettre votre maison à vendre, vous pouvez vous poser la question ; à savoir quel est le meilleur moment de l’année pour mettre sa maison à vendre.
Même si maintenant les maisons se vendent à longueur d’année, on constate une saisonnalité selon le type de propriétés.
Les unifamiliales connaissent une hausse du volume de vente le printemps et l’été, il est souvent plus facile d’avoir une idée de l’aménagement extérieur, une fois l’hiver fini.
Mais considérez que même si l’automne et l’hiver la demande est moins forte, les acheteurs sont souvent plus motivés et c’est une saison idéale si vous voulez mettre un plex à vendre, le propriétaire occupant voulant s’assurer qu’il puisse reprendre un logement en été.
Vendre avant ou après l’achat de votre prochaine maison ?
Une autre question qui se pose et qui va influencer votre timing est ce que vous voulez vendre avant d’acheter ou trouver votre nouvelle maison avant de vendre votre actuelle maison.
La réponse est cela dépend de votre situation :
- de votre tolérance au risque,
- de votre capacité à supporter deux hypothèques par exemple
- D’être prêt à prendre le risque de devoir vendre moins cher pour accélérer le processus.
Cependant sachez qu’il est possible de mettre en vente sa maison conditionnelle à l’acceptation de votre promesse d’achat sur une autre propriété. Et vice-versa il est possible de faire une offre d’achat conditionnelle à la vente de votre maison.
Déterminer si vous allez mettre votre maison à vendre avec un courtier immobilier ou la vendre par vous-même
Lorsque vous décidez de mettre votre maison à vendre, vous avez 2 choix ; soit vendre votre maison avec un courtier immobilier ou le faire en solo, par vous-même. Chaque choix a ses avantages et ses inconvénients. Cependant il faut prendre en compte votre situation particulière, votre disponibilité et votre degré d’aisance avec la gestion des transactions immobilières.
Ce tableau résume les principaux points à considérer lors de la mise en vente de votre maison et les avantages et inconvénients dans le cas où vous êtes représenté par un courtier immobilier ou non.
| Critères | Avec un courtier immobilier | Vente par soi-même (FSBO) |
|---|---|---|
| Prix de vente optimal | Estimation gratuite de la maison, Analyse comparative du marché, maximisation de votre équité | Risque de sous-évaluation ou de surévaluation |
| Visibilité de l’annonce | MLS, Centris, publicités, réseau d’acheteurs, site web de l’agence, du courtier | Visibilité limitée (réseaux sociaux, Marketplace) |
| Prise en charge des visites | Organisation, suivi, gestion des visiteurs | Vous devez gérer toutes les visites et appels |
| Négociation | Courtier expérimenté pour défendre vos intérêts | Vous négociez seul face à l’acheteur et vous pouvez être en désavantage si ce dernier est représenté par un courtier |
| Aspects légaux | Gestion des documents, conformité légale | Gestion des documents sans filet de sécurité |
| Temps et effort | Environ 4 % à 5 % du prix de vente | Charge de travail importante |
| Détails de vente | Gestion/planification plus rapide grâce à un meilleur réseau | Peut prendre plus de temps à négocier |
| Sécurité de la transaction | Moins de risques d’erreurs légales ou de fraudes | Risque accru de complications juridiques |
Quelle option choisir? Vendre sa maison avec ou sans courtier ?
En conclusion, il est plus avantageux d’être représenté par un courtier immobilier, lorsque vous décidez de mettre votre maison en vente. Le seul inconvénient apparent serait la rétribution du courtier immobilier.
Cependant il est à considérer que les maisons listées par un courtier immobilier sur la Rive-Sud de Montréal, se vendent en moyenne plus chères et plus rapidement. De plus certains frais comme l’évaluation gratuite de votre maison, les frais de la photographie et du marketing professionnel sont absorbés par le courtier.
Cependant si vous avez du temps, de l’expérience dans les transactions immobilières et un bon réseau , vendre en solo peut-être envisageable pour vous.
Préparer votre maison pour la vente
Une inspection pré-vente peut être bénéfique pour le vendeur pour :
- mettre en confiance les acheteurs
- adresser une situation qui sera, de toute façon soulevée par les acheteurs potentiels, plus tard dans le processus, comme par exemple la présence de pyrite dans certains quartiers et pour le vendeur anticiper certaines réparations.
1. Faire des réparations essentielles et estimer quelles sont les travaux à prioriser pour vendre rapidement :
Afin de préparer votre mise en marché pour vendre votre maison, pensez toujours à la rendre le plus attractive possible pour un acheteur. C’est ainsi que certaines réparations vont être prioritaires et vous permettront de maximiser le prix et surtout vendre rapidement.
Réparations à faire en priorité, peu coûteuses et avec un retour sur investissement élevé
Réparer en priorité tout ce qui est défectueux ou qui ne fonctionnent pas. Par exemple, un évier qui coule, des ampoules brulées, des portes qui ne ferment pas, de la peinture craquée ou simplement pas au goût du jour.
Réparations majeures si votre budget le permet
Certaines réparations majeures augmentent la valeur de votre bien si réalisée sans aucun doute. Cependant il est important de bien calculer vos coûts et les coûts de réparation versus l’augmentation au niveau de la valeur marchande de votre propriété. On parle ici de réparations telles que la réfection de la cuisine, des salles de bain, les changements de fenêtres, toiture…
2. Nettoyer, Désencombrer et Dépersonnaliser
Avant de mettre votre maison à vendre sur le marché, il est important, afin que les acheteurs puissent s’imaginer habitant dans votre espace :
- De Désencombrer au maximum afin d’agrandir l’espace. Allez y de façon systématique, chambre par chambre et enlever tout ce qui est pas nécessaire. Diminuer le nombre de meubles d’appoint en les vendant ou les donnant. Il faut agrandir l’espace au maximum.
- Dépersonnaliser toutes les pièces en enlevant les photos et tout ce qui peut paraître personnel, accroché sur les murs ou déposer sur les meubles. Le but est que l’acheteur s’imagine habiter dans votre maison et qu’ils se sentent bien.
- Ranger tous les placards et autres espaces de rangements. Les acheteurs qui visitent regardent les espaces de rangement et vous ne voulez pas donner l’impression que la maison est mal entretenue.
- Après avoir rangé le tout, faites appel à une équipe de ménage professionnel pour faire un grand ménage intérieur et laver toutes les fenêtres.
3. Améliorer votre aménagement extérieur
La première impression d’un acheteur est importante et c’est d’ailleurs pour cela que bien des maisons sont mises sur le marché au printemps. Les acheteurs veulent voir l’aménagement paysager extérieur.
Donc soignez votre extérieur en repeignant la porte et les portes de garage par exemple, en réparant le patio, en prenant soin de votre gazon et des espaces verts…
4. Les avantages d’avoir recours à du Home Staging Immobilier
Le Home Staging Immobilier, en français, mise en scène d’un intérieur a pour but de mettre en valeur votre maison et la montrer sous son meilleur jour afin de la vendre le plus rapidement possible.
Conseils essentiels de Home Staging immobilier:
- Augmenter la luminosité des pièces, de par la couleur des murs et en laissant passer la lumière le plus
- Utiliser des couleurs neutres partout dans la maison, que cela soit la literie, les rideaux, etc…
- Ajouter des petites touches simples par ci par là, des petits coussins de couleurs, des vases, des fleurs pour donner un sentiment de bien-être.
Si la décoration n’est pas votre fort, il est conseillé de faire appel à un professionnel, les maisons qui ont recours au Home Staging ont tendance à se vendre plus vite et à un meilleur prix.
5. Faire appel à un photographe professionnel
Une fois la maison nettoyée, rangée et présentée sur son meilleur jour, vient le temps de prendre des belles photos. De belles photos de qualité sont indispensables pour vendre votre propriété.
Les acheteurs magasinent en ligne et c’est sur la base des photos, entre autres, qu’ils décideront s’ils viennent visiter ou pas.
Fixer le prix de vente idéal de votre maison
Comment déterminer combien vaut votre maison ?
Déterminer le bon prix de vente, celui qui va maximiser votre revenu tout en demeurant compétitif lorsque vous mettez votre maison à vendre, est décisif.
Fixer un prix trop cher et vous n’aurez pas de visites, ce qui va faire que votre propriété va s’éterniser sur le marché.
Fixer un prix trop bas et vous laisserez de l’argent sur la table.
Le secret est donc de déterminer un prix de vente qui va susciter l’intérêt des acheteurs et les pousser à la visiter et peut-être aboutir en une offre multiple, c’est à ce moment que vous serez sûr de maximiser votre équité et vous aurez vendu au meilleur prix possible.
Penser fixer un prix très haut et négocier par la suite est une erreur ; les acheteurs ont tendance à ne pas visiter du tout une propriété jugée trop cher !
Pour ce faire :
Une analyse comparative de marché devra être conduite pour sortir les comparables qui se sont vendus dans votre quartier récemment, afin d’être en mesure d’établir la vraie valeur marchande de votre propriété.
En effet, la valeur marchande est la valeur qu’un acheteur est prêt à débourser pour votre propriété au moment où vous en effectuer la mise en marché.
Établir la stratégie de prix en fonction d’un certain nombre de facteurs. Si vous avez besoin de vendre rapidement, votre stratégie de prix ne pourra pas inclure un prix d’essai pour les premières semaines et envisager un ajustement à la baisse par la suite, fonction de la réaction des acheteurs et du marché
Une autre façon d’établir le prix si vous ne faites pas affaire avec un courtier immobilier est de regarder les maisons actuellement en vente dans votre secteur et les comparer à la vôtre afin d’établir votre prix.
Vous pouvez regarder plusieurs paramètres, le nombre de pièces, le nombre de chambres à coucher, le nombre de salles de bain, la superficie, l’état du bien, les rénovations faites… le but étant de trouver celles qui se comparent à la vôtre.
Les autres facteurs à considérer pour déterminer votre prix
- Lorsque nous sommes dans un marché de vendeurs versus un marché d’acheteurs, comme c’est le cas en 2025 à Montréal et sur la Rive-Sud, l’offre des maisons à vendre à Montréal est bien en dessous de la demande, il est logique que vous pourriez fixer votre prix dans la fourchette supérieure des comparables.
- Quel est la durée moyenne pour la vente d’une propriété du même type dans votre secteur. Cela pourrait vous donner aussi une indication pour fixer le bon prix de votre maison.
Est-il nécessaire de faire évaluer sa maison avant de la vendre ?
Dans le cas où vous décidez de ne pas faire appel à un courtier immobilier pour mettre votre maison à vendre, il serait judicieux de faire appel à un évaluateur agréé, surtout pour une maison de luxe qui se veut unique. Certaines options et caractéristiques seraient difficiles à évaluer autrement. Les frais d’une évaluation agréée sont autour de 700 $ à 1500 $.
Stratégies de mise en marché efficace
Créer une annonce immobilière attrayante
Votre annonce immobilière, en plus des photos devrait inclure une description attrayante qui décrit de manière détaillée la propriété. Votre description devra inclure toutes les spécificités, les améliorations et tout ce qui différence votre propriété du reste des autres sur le marché.
Maximiser la visibilité en ligne de votre propriété
Lorsque vous êtes représentés par un courtier immobilier, votre maison se retrouve listée sur Centris, le plus important site immobilier au Québec, en plus du site de l’agence immobilière au moins.
Mais si vous avez choisi de vendre directement sans agent, vous pourrez partagez votre publication sur vos réseaux sociaux et parmi vos amis et familles.
Bien gérer les visites et les visites libres
Pour vous assurer de faire le maximum pour vendre votre maison, il faudra tenir des visites libres et vous rendre disponible pour organiser les visites demandées par les acheteurs. Il faut vraiment offrir le plus de disponibilités possibles pour permettre à plus d’acheteurs possibles de visiter votre propriété.
Lorsque vous avez inscrit votre maison avec un courtier immobilier, c’est lui qui s’occupe de l’organisation des visites privées et des visites libres et nous pouvons mettre en place une boîte à clefs, ce qui a l’avantage de vous libérer complétement de cette tâche.
Gérer les promesses d’achat et négocier efficacement
Comment analyser les offres d’achat ?
Une fois que vous recevez des offres, il faut évidemment comparer les offres. Le prix offert n’est pas le seul paramètre à considérer, l’ensemble des conditions est à analyser. Les principales conditions à part le prix à regarder étant le financement, l’inspection, la date d’occupation, les inclusions et les exclusions.
Vous pourriez vouloir accepter une offre un peu plus basse en terme de prix mais avec zéro condition. En effet, certaines offres, même si le prix offert est satisfaisant, si l’offre est conditionnelle à la vente de la propriété des acheteurs, cela pourrait ne pas vous convenir.
La façon dont vous allez comparer les offres dépend aussi du fait si on est dans un marché de vendeurs ou un marché d’acheteurs. Si on est dans un marché d’acheteurs, vous serez plus enclin à considérer des offres que vous ne considériez pas dans un marché de vendeurs.
Techniques de négociation immobilière gagnantes
Lorsque vous recevez des offres, vous avez toujours la possibilité de faire des contre-offres si vous le souhaitez. Si par exemple vous recevez une offre dont vous jugez les conditions satisfaisantes mais le prix par exemple 10 000 $ de moins que demandé.
Rien ne vous empêche de faire une contre-offre en demandant soit le prix de départ ( donc 10 000$ de plus que l’offre), soit un prix à mi-chemin ; 5000 $ de plus que l’offre initiale.
Ou au contraire, le prix offert vous satisfait, cependant vous devez voyagez pour le travail à une date précise, bien avant la date d’occupation contenue dans l’offre, que vous avez reçu. Vous pourriez, dans ce cas faire une contre-offre juste pour négocier la date de l’acte de vente et de l’occupation.
Que faire après l’inspection pré-achat ?
La condition la plus importante à part le financement, est souvent l’inspection. Lorsque le rapport d’inspection est émis, si les acheteurs ne s’en déclarent pas satisfait, ils se gardent le droit de renégocier la promesse d’achat.
L’acheteur va parfois demander au vendeur de réparer certains problèmes soulevés par l’inspecteur, soit de baisser son prix de vente en conséquence pour permettre à l’acheteur de réparer lui-même. Évidemment vous aurez le choix de renoncer à la vente si vous ne souhaitez pas négocier.
Finaliser la vente de votre propriété : La signature de l’acte de vente
Documents essentiels pour l’acte de vente
Une fois les conditions de la promesse d’achat réalisées, vient le temps de signer l’acte de vente chez un notaire.
Vous devrez avoir préparé tous les documents nécessaires à la vente de votre propriété ; à savoir :
- Pièces d’idendité
- Acte de vente
- Acte d’hypothèque
- Compte de taxes municipales et scolaires
- Comptes d’énergie (électricité, gaz, huile)
- Contrats de location, si applicable (réservoir d’eau chaude, réservoir de gaz, système d’alarme)
- Certificat de localisation (si plus de 10 ans, le vendeur devra en obtenir un nouveau pour l’acte de vente)
- Factures des rénovations effectuées dans les dernières années
- Déclaration de copropriété pour un condo
- États financiers et procès-verbaux
- Acte de transmission dans le cas d’une succession
Il est de bonne pratique de prévoir environ 5 jours entre la date de signature de l’acte de vente et la date d’occupation. Si vous prévoyez rester plus longtemps une fois la maison vendue, un loyer sera versée au(x) nouveaux propriétaires.
Checklist finale pour un déménagement réussi
Bravo votre maison est vendue, viens le temps de déménager, voici une checklist pour préparer la maison pour les nouveaux propriétaires.
| Étapes du déménagement | Description |
|---|---|
| Préparer la maison pour les nouveaux propriétaires | Nettoyage final, réparations mineures, vider les espaces de rangement |
| Lecture des compteurs | Prendre note des relevés d’électricité, d’eau et de gaz pour éviter les erreurs de facturation |
| Changer les services publics et les fournisseurs | Transférer ou fermer l’électricité, l’eau, le gaz, l’internet, la téléphonie, etc. |
| Rediriger votre courrier | Faire une demande de réexpédition auprès de Postes Canada |
| Informer les organismes et institutions | Changer l’adresse pour la banque, l’assurance, les impôts, la carte d’assurance maladie, etc. |
| Sécuriser les clés et accès | Remettre toutes les clés, télécommandes de garage, codes d’alarme |
| Étiqueter et organiser la maison | Identifier clairement les cartons pour simplifier l’installation dans votre nouveau logement |
| Planifier le déménagement | Réserver un camion, des déménageurs et prévoir le matériel d’emballage |
| Faire un dernier tour des lieux | Vérifier chaque pièce, le sous-sol, le garage et les remises pour éviter d’oublier des affaires |
Conclusion
En conclusion, vendre votre maison rapidement sur la Rive-Sud de Montréal nécessite préparation, stratégie et soutien. Comme vous avez pu le constater, c’est un processus complexe et qui demande du temps et de l’énergie.
Bien vous préparer vous évitera d’être pris au dépourvu. Bénéficier de conseils de la part d’un professionnel comme le courtier immobilier vous permettra d’éviter des erreurs coûteuses et d’avoir à gérer des contrats et des documents légaux, au risque de faire échouer la transaction.
