Introduction
Vous êtes à la recherche d’un condo à vendre à Montréal plus particulièrement et vous visitez des condos divise et indivise ?
Vous vous demandez quelle est la différence entre les deux ? Il existe des différences juridiques et pratiques importantes entre ces deux types de copropriété et cela peut impacter votre achat, votre financement et votre vie quotidienne.
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du même bien immobilier, il s’agit donc d’une copropriété. Il existe 2 formes de copropriété : la copropriété divise et la copropriété indivise.
Par défaut, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du même bien et qu’ils ne sont pas sous forme de copropriété divise et qu’aucune déclaration de copropriété divise n’est publiée, ils sont automatiquement en copropriété indivise.
Que vous soyez acheteur, vendeur ou investisseur, il est important de comprendre les fondements juridiques et ce que cela implique d’acheter un condo à vendre.
À travers cet article, je vous aide à comprendre les spécificités, les différences entre un condo divise et un condo indivise, les avantages et les inconvénients de chaque type de condo.
Comprendre les fondements juridiques de la copropriété au Québec
Qu’est-ce qu’un condo divise ?
Une copropriété divise, c’est lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires du même immeuble, lequel est matériellement et légalement séparé en parties privatives et parties communes.
Chacun des propriétaires peut jouir et vendre sa partie privative. Quant aux parties communes, chaque copropriétaire a un droit d’usage selon sa quote-part respective, mais ces parties communes ne lui appartiennent pas. Elles appartiennent au syndicat de copropriété.
Caractéristiques importantes d’un condo divise :
- Chaque partie privative détient son propre numéro de lot au Cadastre du Québec.
- Dans certains cas, le propriétaire de la partie privative (l’appartement à vendre) détient également une partie privative du stationnement et/ou d’un espace de rangement. Dans ce cas, chaque unité privative a un numéro cadastral différent.
- Acheter un condo divise, c’est acheter un espace privé exclusif plus une quote-part des parties communes (hall, ascenseur, gym, piscine, terrasse…).
- La copropriété divise doit nécessairement être constituée par une déclaration de copropriété divisée, sous forme d’acte notarié et publiée au registre foncier.
- Il y a création automatique d’un syndicat de copropriété. Le syndicat représente l’ensemble des copropriétaires, c’est une personne morale. C’est le syndicat qui représente les copropriétaires quant à l’exercice de leurs droits et obligations, principalement en ce qui concerne les parties communes.
Le syndicat de copropriété a pour fonction et responsabilités :
- Doit tenir la déclaration de copropriété.
- Doit établir le fonds de copropriété, ainsi que la contribution aux charges communes.
- Le syndicat doit percevoir les frais de condo.
- Doit maintenir une assurance à l’égard de l’immeuble en ce qui touche les parties communes et avoir un fonds d’auto-assurance.
- Le syndicat de copropriété a le pouvoir de publier contre une partie privative une hypothèque légale lorsque son propriétaire fait défaut de respecter ses obligations.
- Avec la nouvelle loi en vigueur, le syndicat doit procéder à une étude du fonds de prévoyance et à l’indexation du fonds d’entretien à jour.
Qu’est-ce qu’une copropriété indivise ? Que signifie la copropriété indivise ?
Une copropriété indivise, cela signifie que plus d’une personne est propriétaire du même bien, lequel n’est pas matériellement, légalement séparé. Or chacun des copropriétaires détient une quote-part indivise. Chaque indivisaire a le droit d’utiliser et de disposer de l’ensemble de l’immeuble et de transférer ou de vendre sa quote-part respective.
Il existe 2 sortes de copropriétés indivises :
La copropriété indivise légale
- Nous sommes en copropriété indivise légale, lorsque les copropriétaires n’ont pas de déclaration de copropriété indivise.
- Ce sont les règles du Code civil du Québec qui s’appliquent par défaut et qui régissent les relations entre les indivisaires.
- Une seule entité légale : tous les copropriétaires détiennent une quote-part de l’ensemble de l’immeuble.
- Chaque acheteur est indivisaire : il n’y a pas de division légale entre les logements.
- Dans l’indivision légale, il est important pour les indivisaires de savoir que lorsque l’un ou plusieurs désirent vendre leur quote-part (pas tous en même temps), le droit de retrait s’applique. En vertu de l’article 1022 du Code civil du Québec, “Tout indivisaire peut, dans les soixante jours de la connaissance qu’il a eue de la vente, mais en tout cas dans l’année de la vente, racheter la part d’un autre indivisaire qui a vendu à un tiers. Il rembourse à ce dernier le prix de la vente et les frais qu’il a acquittés”.
La copropriété indivise conventionnelle
- Contrairement à l’indivision légale, les copropriétaires ont une convention d’indivision, une forme de déclaration de copropriété indivise entre elles.
- Cette convention contient les droits et obligations des parties quant à leurs relations.
- Dans la convention de copropriété indivise, les indivisaires incluent dans la très grande majorité des cas, une clause de droit de préemption qui oblige l’indivisaire qui désire vendre sa quote-part d’offrir cette vente aux autres copropriétaires et ce avant de le vendre à un tiers.
Copropriété divise vs indivise : les différences clés
Qu’est-ce qu’une déclaration de copropriété divise ?
La déclaration de copropriété divise est constituée de trois parties :
- L’acte constitutif : lequel désigne les actes cadastraux et les numéros de lots, décrit les parties communes, les parties privatives et le pourcentage des parties communes.
- Le règlement de l’immeuble ; cette partie indique tous les règlements à respecter pour l’acheteur qui envisage de faire une offre sur un condo à vendre. Elle indique tous les règlements de l’immeuble que le copropriétaire doit respecter, autant dans son unité privative que dans les parties communes.
- La modification de cette partie n’est pas obligatoirement publiée au bureau de la publicité des droits. Il est donc important d’être sûr que vous avez la dernière version du règlement lorsque vous achetez un condo.
- La troisième partie est l’état descriptif de l’immeuble. Il indique les servitudes liées aux parties communes seulement.
Financement et mise de fonds : des différences importantes
Le financement et la mise de fonds nécessaire différent lorsque vous achetez un condo divise versus un condo indivise.
Dans le cas d’un condo divise, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat pour un condo de 500 000 $ ou moins. Si le prix d’achat est supérieur à 500 000 $, c’est 5 % pour les 500 000 $ et 10 % sur la portion excédentaire jusqu’à 1 000 000 $.
Par contre dans le cas d’un condo indivise, la mise de fonds minimale est de 20 %. De plus le prêteur hypothécaire va vouloir que tous les indivisaires contractent l’hypothèque avec lui. Il existe moins de prêteurs qui acceptent de financer un condo à vendre indivise.
Taxes, assurances et frais : Qui paie les travaux dans une indivision ?
Lorsque vous vendez une copropriété divise, vous avez votre propre compte de taxes relié à votre partie privative et vous payez des frais de condo calculés par le syndicat de copropriété, au prorata de votre quote-part.
Par contre dans l’indivision légale, les indivisaires partagent un compte de taxes unifié, les dépenses sont partagées lorsque les travaux surviennent. Il n’y a pas de fonds de prévoyance ni de fond d’entretien, les dépenses sont réglées au moment où elles surviennent. La loi 25 sur les impôts des condos, entrée en vigueur le 14 août 2025, précisera les modalités.
Comment vendre une copropriété indivise versus divise ?
Lorsque vous mettez votre copropriété divise à vendre, c’est assez simple :
- C’est vous qui décidez.
- Vous avez une liberté complète.
Dans le cas d’un condo indivise, la vente est plus complexe :
- vous devez vous assurez de l’offrir en priorité aux autres indivisaires si telle est la règle selon votre convention.
- Et si vous êtes en copropriété indivise légale, alors les autres indivisaires auront le droit d’exercer leur droit de retrait.
Avantages et inconvénients des deux types de copropriétés
Pourquoi choisir une copropriété divise ?
Une copropriété divise est souvent le premier choix des acheteurs car :
- La mise de fonds minimale est moins importante.
- Plus de prêteurs hypothécaires acceptent de financer un condo divise.
- Le syndicat de copropriété gère de façon structurée et encadrée l’immeuble et son entretien.
- Le potentiel de revente est supérieur car un plus grand bassin d’acheteurs sont intéressés par un condo à vendre divise.
Inconvénients à considérer :
- Les frais de condo sont mensuels et peuvent augmenter avec les années, ceci d’autant plus que les coûts au niveau du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien sont en application.
- Pour faire des travaux et des rénovations dans votre unité, il sera nécessaire d’obtenir des autorisations nécessaires de la part du syndic.
- Vous devez respecter le règlement de l’immeuble. Il faut vous assurer que le règlement convient à votre mode de vie. Par exemple certaines copropriétés ne permettent pas les gros chiens.
Pourquoi envisager un une indivision ?
Les acheteurs qui se tournent vers un condo divise vont le faire principalement pour les raisons suivantes :
- Le prix d’achat d’un condo indivise est souvent plus bas qu’un condo divise.
- Les acheteurs peuvent se mettre à plusieurs pour acheter avec la famille ou les amis.
- Si l’entente entre les indivisaires est bonne, la gestion est plus fluide moins bureaucratique à moindre coût aussi.
Inconvénients à ne pas négliger :
- La mise de fonds minimale est supérieure lors de l’achat d’un condo indivise.
- Financer un condo indivise est plus complexe.
- Le potentiel de revente est inférieur car moins d’acheteurs sont intéressés par une telle copropriété.
- Sans convention d’indivision publiée au registre foncier, les risques sont plus élevés.
Tableau comparatif rapide (divise vs indivise)
| Critère | Copropriété divise | Copropriété indivise |
|---|---|---|
| Cadastre | Oui (lot distinct par unité) | Non (un seul lot partagé entre copropriétaires) |
| Financement | Hypothèque individuelle | Hypothèque commune pour tous les acheteurs |
| Mise de fonds / Déclaration / Convention | Dès 5 % (avec SCHL) Déclaration de copropriété obligatoire |
20 % et plus (pas de SCHL) Convention d’indivision (fortement recommandée) |
| Revente | Libre, indépendante | Complexe sans accord entre indivisaires |
| Taxes et frais | Taxes municipales et scolaires individuelles + frais de condo | Taxes partagées au prorata, pas de frais fixes |
Comment passer de indivise à divise?
Conversion d’une copropriété indivise à divise
La conversion d’une copropriété indivise à divise n’est pas impossible mais assez complexe et coûteuse et les autorités municipales doivent le permettre.
C’est un processus complexe nécessitant :
- L’accord unanime de 100 % des indivisaires
- Une demande officielle et une acceptation de la municipalité
- La rédaction d’une déclaration de copropriété notariée
- Des coûts légaux, d’arpentage, d’assurances et de cadastre sont à prévoir
Comment savoir si un immeuble est divise ou indivise ?
- L’acte de vente
- Le registre foncier ; la déclaration de copropriété divise est publiée au bureau de la publicité des droits
- Les numéros cadastraux de la partie privative et des parties communes ; une autre façon de confirmer que c’est un condo divise
À qui s’adresse chaque type de copropriété ?
Vous achetez un condo pour la première fois ? Optez pour le condo à vendre divise
Je vous recommande un condo divise si vous êtes un premier acheteur ; l’accès à un prêt hypothécaire sera plus facile et plus abordable pour vous. De plus n’ayant pas assez d’expérience dans la gestion de propriété, vous trouverez l’encadrement et l’entretien assurés par le syndicat de copropriété appréciable.
Vous êtes un investisseur avisé et achetez des plex à vendre ? L’indivise peut vous convenir
Vous pourriez aimer plus les condos indivises mais encore une fois si leur gestion est facilitée par une convention d’indivision.
Vous avez hérité d’un bien et êtes membres d’une même famille ? L’indivision peut faciliter la gestion commune du bien
L’indivise vous permet de gérer en commun un bien lorsque vous êtes membre d’une même famille. Mais attention même entre membres d’une même famille, une convention de copropriété indivise peut prévenir bien des conflits.
Conclusion: faire le bon choix selon votre situation
Acheter un condo divise ou indivise dépend réellement de votre situation, votre tempérament et de vos attentes.
Un condo divise, de par son cadre légal structuré, sa gestion encadrée et son accessibilité au niveau du financement va convenir à la grande majorité des acheteurs.
Une copropriété indivise va souvent avoir un charme particulier et un esthétique attirant mais nécessite une attention au niveau des aspects juridiques et financiers.
Vous souhaitez acheter un condo mais hésitez entre condo indivise ou condo divise ? Appelez-moi pour une consultation personnalisée.
